Dessverre oppstår det stadig tvister og konflikter mellom utleiere og leietakere. Mye kunne vært unngått dersom partene på forhånd hadde satt seg inn i hvilke lover og regler som gjelder. Her oppsummeres det viktigste man må tenke når man leier ut bolig.
Skriftlig avtale
Leiekontrakten bør alltid være skriftlig. Det gjør det enklere å bevise hva som ble avtalt dersom det skulle oppstå en konflikt. Både utleier og leietaker kan kreve at en muntlig leieavtale settes opp skriftlig.
Som utleier bør man ikke gi fra seg nøkler før kontrakt er underskrevet og depositum er opprettet.
Merk at man kan ikke avtale hva som helst. Utleieforhold reguleres av husleieloven. Leietaker er godt beskyttet av lovverket, og som hovedregel er det ikke mulig å avtale løsninger som setter leietaker i en dårligere stilling enn det som følger av husleielovens bestemmelser. Det er ingenting i veien for å avtale løsninger som stiller leier bedre enn det som følger av loven. Og i noen tilfeller er det full avtalefrihet – for eksempel når det gjelder ansvar for vedlikehold eller lengde på oppsigelsestid.
Lengden på utleieforholdet og oppsigelsestid
Leieforhold kan enten løpe uten noe avtalt sluttdato (tidsubestemt), eller til en bestemt dato (tidsbestemt).
Et tidsubestemt leieforhold løper inntil en av partene avslutter det. Det vil si at leier bor så lenge hen ønsker, med mindre utleier får behov for å disponere boligen selv – eller at det oppstår en annen saklig og rimelig grunn til at utleier kan ta boligen tilbake.
Leier har nemlig et sterkt oppsigelsesvern. Det betyr at:
- Utleier må ha en saklig grunn til oppsigelse
- En oppsigelse må ikke virke urimelig, begge parters forhold tatt i betraktning
Saklig grunn for oppsigelse kan for eksempel være
- Boligen skal totalrenoveres
- Boligen skal selges
- At utleier trenger den til egen bolig
- At leiers oppførsel er såpass dårlig at det kan ses som et vesentlig mislighold
Derimot er en oppsigelse urimelig når leiers interesse av å bli boende veier tyngre enn utleiers interesse av å bare få disponere over boligen selv.
Et leieforhold kan også gjelde for en bestemt tidsperiode. Det er flere fordeler med tidsbestemte leieavtaler. For det første blir det enklere å planlegge bruken av husrommet når man vet hvor lenge leieforholdet vil vare. For det andre står man fritt til å kreve markedsleie når avtalen har løpt ut og man skal inngå en ny avtale.
Mange utleiere foretrekker å ha kontroll med lengden på leieforholdet, og velger derfor å leie ut for en bestemt tid.
Partene står imidlertid ikke helt fritt til å avtale den kontraktsperioden man ønsker. Husleieloven har regler om minstetid: Leieavtalen må inngås for minst tre år. Utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller en del av en tomannsbolig har en minstetid 1 år.
Skal utleier eller noen i utleierens husstand selv bruke boligen, eller man planlegger salg, riving eller oppussing, er det ingen minstetid.
ANNONSE
Hva kan du ta i husleie?
Husleien skal fastsettes til et bestemt beløp, det vil si en bestemt sum oppgitt i kroner. Det er forbudt å avtale en leie som er urimelig i forhold til markedsleie.
I boligleieforhold er det ikke tillatt å avtale forskuddsbetaling for mer enn én måned. Det betyr at leien for januar måned, kan kreves betalt 1. januar.
Det er ikke lov å ta tillegg til husleien, med to unntak
- Leier kan pålegges å betale sin andel av utgifter til elektrisitet og brensel. Leier kan også tegne eget strømabonnement hvis det er mulig.
- Leier kan pålegges å betale sin andel av utgifter til forbruk av vann og avløp, når det betales etter målt forbruk. Dette gjelder bare forbruksleddet av vann- og avløpsgebyret, ikke fastleddet.
Det er ikke adgang til å avtale at leietaker skal betale for utleiers kostnader til internett og tv, dersom dette finnes i leieobjektet. Utleier må i så fall inkludere dette i den fastsatte leiesummen, eller avtale at leietaker tegner egne abonnement.
Husleien kan reguleres hvert år med endringene i konsumprisindeksen.
Depositum
Det er viktig å kreve at leietaker stiller med et depositum eller en garanti som sikkerhet for krav som utleier kan få mot leietaker. I boligleieforhold kan man ikke avtale sikkerhet for et større beløp enn tilsvarende 6 måneders husleie. Dette er mye penger for de fleste, men utleier bør ha sikkerhet for minst tre måneder.
Depositumet skal settes på sperret depositumskonto i leiers navn. Så lenge leieforholdet varer, har ingen av partene adgang til å disponere over beløpet på egenhånd, bortsett fra at leier har rett til å kreve opptjente renter utbetalt.
Når leieforholdet er over, kan utleier få utbetalt fra depositumskontoen hvis leier samtykker eller det foreligger en rettskraftig rettsavgjørelse om saken.
Sikkerhet for leiebetaling og andre krav kan også skje ved opprettelse av en garanti. Sørg i så fall for at garantien dekker alle krav som springer ut av leieforholdet, og at garantien gjelder i hele den perioden leieforholdet består. I enkelte tilfeller kan NAV stille garanti.
Utleieforsikring
Vi anbefaler utleiere å ha utleieforsikring. Det er et godt supplement til depositum og garanti. Forsikringen dekker som regel husleietap, kostnader til tvangsfravikelse, erstatning for skadeverk, og tyveri begått av leier.
ANNONSE
